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정부가 10·15대책을 통해 서울 전역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정하면서 경기도와 경계 지역에 소재한 아파트 단지 내 시세 흐름이 갈리고 있다. 서울 노원구 상계동과 경기 의정부시 장암동 사이에 조성된 수락리버시티가 대표적이다. 4개 단지 중 노원구에 있는 2개 단지만 규제에 묶이며 시세 왜곡 가능성도 제기되고 있다.

29일 수락리버시티 단지 전경. 사진 기준 오른쪽이 서울시 노원구 상계동 오션파라다이스 먹튀
수락리버시티 3단지, 왼쪽이 경기도 의정부시 장암동 수락리버시티 2단지. 2025.10.29 [사진=이수현 기자]

서울주택도시개발공사(당시 서울주택도시공사)와 의정부시가 택지를 공동 개발해 2009년 준공한 수락리버시티 단지는 동 별로 행정구역이 서로 다르다. 북쪽 1·2단지는 의정부시 장암동, 남주식차트공부
쪽 3·4단지는 서울 노원구 상계동에 속한다.
단지별로 규제가 달리 적용되면서 1·2단지에서는 전세를 놓고 주택을 매입하는 갭투자가 가능한 상태다. 이와 달리 3·4단지는 주택을 매수한 후 2년간 실거주해야 하는 의무가 생겼다. 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)도 1·2단지는 70%, 3·4단지는 40%로 다르다. 크게 보면 같테마주분석
은 단지이고, 같은 생활권이지만 매수할 때 규제가 달라 실거주의무나 대출규모가 다른 것이다.
단지 인근 공인중개업소에서 근무하는 A씨는 "10·15대책 발표 전부터 전세 매물이 적어 혼란이 적은 편"이라면서도 "주민들 모두 중장기적으로 단지에 어떤 영향을 줄지 관망하고 있다"고 전했다.
단지별로 규제가 달라지면서 주민 불증권수수료면제
편이 커질 수 있다는 우려도 나온다. 1·2단지와 3·4단지는 각자 다른 주민센터를 이용해야 하고 배정되는 초등학교도 1·2단지(누원초)와 3·4단지(수락초)가 서로 다르다. 이에 같은 평형이더라도 단지별로 가격차가 많게는 1억원 가까이 벌어지는 것으로 알려졌다.
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 수락리버시티 2단지 전용 84㎡는 지난달주식천황
3일 6억2300만원에 거래됐다. 3단지는 지난 15일 같은 평형이 각각 7억2800만원, 7억800만원에 거래됐다. 3단지 전용 84㎡가 공급면적(111㎡) 측면에서 2단지(106㎡)보다 큰 점을 고려하더라도 가격 차이가 있는 편이다.

29일 경기도 의정부시 장암동 수락리버시티 2단지 전경. 2025.10.29 [사진=이수현 기자]

주소에 따라 단지별 가격이 다른 상황에서 토지거래허가구역으로 갈린 만큼 정확한 지역 시세를 알기 어려워졌다는 평가도 나온다. 토지거래허가구역으로 지정된 아파트는 계약 전 지자체의 거래 승인을 받아야 해 실제 계약 체결 후 실거래가에 올라오는 기간이 길어지기 때문이다.
이 같은 상황은 서울 내 일부 단지에서도 나타나고 있다. 상업·공업지역은 대지지분이 15㎡를 초과할 경우에만 토지거래허가구역 대상에 묶이면서 대지지분이 작은 단지는 규제를 피하기 때문이다. 주상복합 아파트인 '청량리역한양수자인그라시엘'과 '청량리역롯데캐슬 SKY-L65' 등이 대표적이다. 일부 단지는 평형마다 규제 지정 여부가 달라진다.
송승현 도시와경제 대표는 "거래가 늦게 반영되면서 수요자들이 정확한 단지 시세를 파악하는 데 어려워진다"면서 "가격이 왜곡되면서 실거래가가 아닌 호가를 중심으로 거래를 체결하는 리스크가 발생할 수 있다"고 말했다.
/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)